居抜き物件とは

物件のオーナーがテナントに店舗を賃貸で出す形態は、スケルトン物件と、居抜き物件に大別されます。

賃貸の店舗物件は、オーナーが骨組み（スケルトン）だけの状態で引き渡すのが一般的です。

スケルトン物件は、内装はもちろんのこと、配線や配管も最低限しか施工されていないので、テナントが店舗として利用する際には初期の工事から実施する必要があります。

退去の際にも同様、当初のスケルトン状態に戻してオーナーに返却するのが原則で、工事に必要な費用はすべてテナントが負担します。

一方、現在店舗を運営しているテナントが、オーナーの了解を得た上で内装・設備・什器などをそのまま残した形で次のテナントを探すのが「居抜き物件」です。

次のテナントは、前のテナントが残した内装・設備・什器などをそのまま引き継いで店舗を運営します。

こうした設備や什器は「造作譲渡」と呼ばれ、前のテナントから次のテナントへ譲渡されることとなります。

居抜き物件のメリット

居抜き物件のメリットについて、テナント側とオーナー側それぞれの立場から解説します。

現在のテナントからみれば、居抜き物件にできれば退去時の原状回復が不要になり、設備や什器は次のテナントに売却できるので、利益を得られる可能性もあります。

また、次のテナントにとっても現状の設備や什器をそのまま使用できるので、内装工事や設備投資などの初期費用を抑えられ、開業までの日数を短縮できるメリットも生じます。

居抜き物件の場合、次に入居するテナントにとってもメリットが多いため、常に一定の需要が見込めます。

賃貸店舗物件のオーナーにとって、次の借り手が見つからないと賃料が入ってこないので大きな問題です。前のテナントが退去してから次のテナントが入居するまでの期間を可能な限り短くしたいのが本心です。

居抜き物件では賃料収入が途切れくいという点が、居抜き物件におけるオーナーにとっての大きなメリットといえます。

また、退去時の原状回復や入居時の内装工事に伴う手間や負担を省ける点などもメリットでしょう。

次に、デメリットについてみていきます。

賃貸店舗のテナントが当該物件をスケルトンで引き渡す場合は、原状回復が必要となり、設備や什器も撤去しなければいけません。相応の費用が発生する上に、これまで実施した設備投資が無駄になるデメリットがあります。

次のテナントからみた場合、その物件が自分の希望どおりの店舗でなく、改修したい場合は、逆に既存の内装・設備・什器が邪魔になるデメリットがあります。この場合には最初工事できるスケルトンのほうが適しています。

オーナーにとっては、居抜き物件は借り手が限定されてしまうデメリットがあります。例えばラーメン屋として使用されていた居抜き物件をオフィスとして貸し出すのは難しいでしょう。

また、テナントが退去するのは何らかの理由があるので、もし経営がうまくいかずに閉業したのであれば、同じ立地で別のテナントが同業種で経営しても不安がありますね。そもそも、その業種では立地が悪く、集客が見込めない物件だった可能性もあるのです。

また、立地が良くても、テナントの評判が悪くて閉店したような場合は、別のテナントが同じ業種で経営しても前のイメージや悪い評判を引きずり、上手くいかないでしょう。

こうした状況であれば、現在のテナントに居抜きで退去するのを認めず、原状回復を依頼するのが賢明です。

居抜き物件の概要と、メリット・デメリットについて解説しました。

この記事を読んで、居抜き物件を検討している事業者は十分に案件の良否を検討していただければ幸いです。